Unas semanas despues de registrar una escritura, llega una carta. Y sabe cosas. Nombra el fideicomiso tal como aparece en la escritura. Incluye la direccion de la propiedad, la fecha en que se registro el documento, el ano de construccion, los pies cuadrados, y el valor tasado. Trae un codigo de barras arriba, un recuadro con una fecha limite para responder, y un cupon desprendible con una cuota de servicio y una direccion para enviar el cheque.
Lo que pide es una cuota de procesamiento, casi siempre entre $80 y $135, a cambio de una copia de la escritura que acabas de firmar y un reporte del perfil de la propiedad. Recibimos mas llamadas sobre esta carta que sobre casi cualquier otro correo, y la pregunta siempre es la misma: es real, y tengo que pagarla.
En resumen: La carta es publicidad de una empresa privada. No es una factura, no viene del condado, y no pasa nada si la ignoras. El Registrador del Condado de Los Angeles te vende una copia certificada de esa misma escritura por $6 la primera pagina y $3 cada pagina adicional. La ley de California exige que estas cartas impriman esa opcion del condado en letra negrita de 14 puntos en la parte superior de cada pagina. Las que nos traen nuestros clientes casi nunca lo hacen.
Por que la carta sabe tanto de ti
Las escrituras registradas son registros publicos, y asi debe ser. El proposito de registrar una escritura es avisarle al mundo quien es el dueno de la propiedad. Los registradores publican los nuevos registros de forma continua, las empresas de datos descargan esa informacion todos los dias, y una empresa de correo convierte cada registro nuevo en una carta personalizada en cuestion de semanas.
Asi que la exactitud no prueba que el remitente sea oficial. Prueba que el remitente compro un archivo de datos. El nombre del fideicomiso, los datos de la parcela, y la fecha de registro salieron del mismo registro publico que cualquier persona puede consultar, incluida tu.
Cuanto cuesta de verdad una copia de tu escritura
En el Condado de Los Angeles, el Registrador y Secretario del Condado cobra $6 por la primera pagina de una copia certificada y $3 por cada pagina adicional. Una copia simple, sin certificar, cuesta $5 la primera pagina y $3 cada pagina adicional. Una escritura de traspaso suele tener una o dos paginas, asi que el costo real ronda entre $6 y $9. Los demas condados de California cobran cifras parecidas.
Y hay buenas probabilidades de que no necesites comprar ninguna:
- El registrador ya te envio el original. Despues de registrar una escritura, el condado devuelve el documento original a la persona o direccion que aparece en el documento. Revisa la carpeta de tu cierre o de la firma de tu fideicomiso antes de comprar nada.
- Tu compania de titulo o de deposito en garantia guardo una copia. Una llamada suele bastar para que te manden un PDF sin costo.
- Tu abogado la tiene. Si nosotros preparamos y registramos la escritura que puso tu casa en el fideicomiso, la copia registrada esta en tu expediente y te la enviamos.
Que exige la ley de California que diga esa carta
California regula este negocio en particular. La seccion 17537.10 del Codigo de Negocios y Profesiones cubre lo que llama un servicio de copia de escritura, es decir cualquier empresa que le envie por correo a un propietario una oferta para conseguir, por un pago, una copia de su escritura u otro documento de titulo.
La ley exige que la carta lleve esta advertencia, en la parte superior de cada pagina, en letra negrita de 14 puntos, dentro de un recuadro de linea gruesa:
ESTE SERVICIO PARA OBTENER UNA COPIA DE SU ESCRITURA U OTRO DOCUMENTO DE TITULO NO ESTA ASOCIADO CON NINGUNA AGENCIA GUBERNAMENTAL. USTED PUEDE OBTENER UNA COPIA DE SU ESCRITURA U OTRO DOCUMENTO DE TITULO EN LA OFICINA DEL REGISTRADOR DEL CONDADO DONDE SE ENCUENTRA SU PROPIEDAD POR [la cuota del condado].
La misma seccion tambien prohibe que estas empresas afirmen tener respaldo del gobierno, usen un sello, un emblema, o un nombre comercial que sugiera una afiliacion oficial, usen un sobre disenado para parecer correo del gobierno, o inventen una fecha limite para pagar la cuota.
Ahora compara eso con lo que llega al buzon. Las cartas que nos traen nuestros clientes suelen llevar otra advertencia, mucho mas corta, la generica que dice que el producto o servicio no ha sido aprobado ni respaldado por ninguna agencia gubernamental. Esa linea cumple con una regla general sobre solicitudes que parecen formularios del gobierno. No es la advertencia que exige esta ley, porque nunca te dice el unico dato que terminaria la transaccion: que el condado te vende el mismo documento por unos $6.
Y mientras tanto la carta trae una fecha limite para responder, que es justo la urgencia falsa que la ley prohibe. El condado no tiene ninguna fecha limite para venderte una copia de tu propio documento registrado.
Como leer una de estas cartas en diez segundos
- Busca el precio del condado. Si la carta no te dice cuanto cobra el registrador de tu condado, en un recuadro negro grueso en la parte de arriba, no cumple con lo que California exige para este tipo de oferta.
- Lee la direccion del remitente. Un apartado postal, un buzon privado con numero de suite, o un nombre armado con palabras como Records, Registry, Processing, o Services. Las oficinas del condado publican una direccion fisica y un sitio web .gov o .lacounty.gov.
- Busca la fecha limite. Las oficinas de gobierno mandan fechas limite para impuestos y audiencias, no para comprar una fotocopia.
- Mira el monto. Cualquier cifra arriba de unos $20 es muchas veces lo que cobra el condado.
- Encuentra la letra chica. En algun lugar de la pagina dira que esto es una solicitud y no una factura, y que no tienes obligacion de pagar. Esa frase esta trabajando mucho ahi abajo.
- Ante la duda, llama al condado. En el Condado de Los Angeles es el Registrador y Secretario del Condado, en lavote.gov, y ahi nadie te va a pedir que mandes un cheque a un apartado postal.
Si ya pagaste
Casi todos los que pagan simplemente reciben una copia carisima de un documento que ya era suyo. No firmaste nada que ceda derechos y tu titulo no se ve afectado. Aun asi, vale la pena hacer cuatro cosas:
- Deten el cheque si todavia no se ha cobrado, y luego pide por escrito un reembolso a la empresa, citando la seccion 17537.10 del Codigo de Negocios y Profesiones.
- Presenta una queja ante el Fiscal General de California en oag.ca.gov. Estos casos se construyen con volumen, asi que una queja de cinco minutos si cuenta.
- Reportalo localmente. Los residentes del Condado de Los Angeles pueden llamar al Departamento de Asuntos del Consumidor y Negocios al (800) 593-8222 o escribir a homehelp@dcba.lacounty.gov.
- Reportalo a nivel federal. La Comision Federal de Comercio recibe reportes en reportfraud.ftc.gov, y como la oferta llego por correo, el Servicio de Inspeccion Postal los recibe en uspis.gov. Guarda el sobre, la carta, y el cupon.
La carta que si deberia preocuparte
Existe una version mucho mas seria de que un desconocido se interese en tu escritura, y conviene saber la diferencia. El fraude de escrituras ocurre cuando alguien falsifica un traspaso de tu propiedad y lo registra. El servicio de copias carisimo te cuesta $132 y tu paciencia. Una escritura falsificada te puede costar la casa.
El Condado de Los Angeles ofrece una defensa gratuita. El Programa de Notificacion al Propietario te envia por correo una copia de cualquier documento registrado contra tu propiedad, y la nueva Notificacion Electronica al Propietario manda un correo electronico dentro de unas 48 horas de un registro. Los dos son gratis, los dos valen los pocos minutos que toma inscribirse, y puedes empezar en lavote.gov. Si alguna vez se registra contra tu casa un documento que nunca firmaste, la rapidez de ese aviso es lo que te salva.
La verdadera pregunta detras de la carta
Esto es lo que hemos notado despues de anos de estas llamadas. La gente casi nunca llama porque quiera una copia de una escritura. Llama porque la carta le hizo darse cuenta de que no esta segura de lo que dice su escritura, ni de si la casa alguna vez entro al fideicomiso. Esa es una pregunta mucho mejor, y es la que vale la pena contestar.
Una copia de la escritura cuesta $6. Saber que el titulo esta como tu plan patrimonial supone es lo que de verdad protege a tu familia. Los huecos que encontramos con mas frecuencia son silenciosos:
- Se firmo un fideicomiso hace anos, pero nunca se registro la escritura que pasaba la casa al fideicomiso, asi que la casa sigue rumbo a la sucesion.
- Un refinanciamiento saco la propiedad del fideicomiso para satisfacer al prestamista, y nadie la volvio a meter.
- El titulo esta en tenencia conjunta, que en silencio anula lo que el fideicomiso dice sobre quien hereda.
- Un matrimonio, un divorcio, o un fallecimiento cambio quien deberia estar en el titulo, y la escritura nunca se actualizo. Nuestro articulo sobre como corregir un fideicomiso desactualizado cubre que mas se desfasa al mismo tiempo.
Si no estas seguro de cual de esos casos describe tu casa, podemos sacar la escritura registrada, leerla junto a tu plan, y decirte con claridad si hay algo que arreglar. Para entender las opciones, revisa como se tiene el titulo en California y nuestra guia del fideicomiso revocable en vida. Y si el correo que recibe tu familia te hizo pensar en tus mayores, nuestro articulo sobre que hacer cuando estafan a un padre es el complemento de este.
Este articulo es solo para fines informativos y no constituye asesoria legal. Las cuotas del condado y los detalles de los programas estan vigentes en agosto de 2026 y pueden cambiar. Si recibiste una solicitud que no te da confianza, o no estas seguro de como esta titulada tu propiedad, comunicate con MVP Law Group para una consulta gratuita y confidencial.